【CEIC数据透视】美国住房市场并不均衡：东北、中西部表现优于阳光地带

疫情结束初期，美国住房市场曾呈现同质化特征。超低利率推动全美各地房价快速上涨。随后，随着美联储收紧政策，抵押贷款利率持续高企，美国房地产市场进入平台期，交易活动大幅放缓。

如今，美国房地产市场出现变化，变得日益区域化。纽约、芝加哥等东北部城市市场供应趋紧，而在德克萨斯州、加利福尼亚州和亚利桑那州，卖家想要找到买家则愈发困难。

为捕捉市场转折点并考察具体都会区的情况，CEIC开发了一项专属的住房市场热度指数。该指数采用美国的在线房地产经纪公司Redfin的七项关键指标*，从全国和城市层面衡量市场紧俏程度。

读数越高（接近1）表明市场较以往更热——反映出房源供应有限、买家竞争激烈。反之读数走低（接近0）则预示市场降温。

下图为都会区散点图，将热度指数与房价涨幅进行了对比，地域差异十分明显：东北部（如纽约、费城、波士顿）和中西部（如芝加哥、明尼阿波利斯）的房价涨幅持续保持强劲。这些地区的卖家受益于持续紧张的房源供应、稳定的就业基础和稳健的本地需求。中西部市场还因更高的购房可负担性获得额外支撑。

而支撑美国房地产市场上一轮繁荣的南部和西部主要都会区——如达拉斯、奥斯汀和菲尼克斯——正出现显著降温。库存累积和承付能力恶化正在压低房价。（正如我们既往所言，首次购房者仍面临持续挑战。）

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从全国范围来看，正如以下两张图表所示，尽管东北部表现强劲，但美国整体房地产市场正明确转向买方市场。而Redfin 的多数房地产指标仍持续显示降温态势；降价房源比例已创历史新高，表明卖家终于愿意适应需求疲软的现状。房源库存持续上升，买家拥有更多决策和谈判时间。随着市场供需趋于平衡，美国房价涨幅可能进一步放缓。